Décès du locataire : que devient le bail au Québec et en Ontario ?

Vider l'appartement d'un parent, c'est souvent le moment où le deuil devient réel. Et le bail vous impose un calendrier que vous n'avez pas choisi.

Au décès du locataire, les deux provinces n'ont pas la même règle. Au Québec, le décès ne met pas fin au bail. Une personne qui habitait avec votre parent peut le reprendre ; sinon, le liquidateur de la succession y met fin par un avis écrit. D'ici là, le loyer reste dû. En Ontario, si votre parent était le seul locataire, la location prend fin d'elle-même 30 jours après le décès, à moins qu'un conjoint qui y vivait ne reste.

Le Québec et l'Ontario en un coup d'œil

Au décès du locataire, que devient le bail au Québec ?

Au Québec, rien ne prend fin tout seul. Le Code civil le dit en une phrase : « Le décès de l'une des parties n'emporte pas résiliation du bail » (art. 1884). Une personne qui habitait avec votre parent peut garder le logement en avisant le locateur dans les deux mois. Sinon, le liquidateur, c'est-à-dire la personne qui règle la succession, met fin au bail par un avis écrit. La succession paie le loyer jusque-là.

Si quelqu'un habitait avec votre parent

Toute personne qui habitait avec votre parent au moment du décès peut rester et devenir locataire : un conjoint, un enfant adulte, un autre proche ou un colocataire. Elle continue d'occuper le logement et en avise le locateur par écrit dans les deux mois du décès (art. 1938).

Le locateur ne peut pas refuser. Le Tribunal administratif du logement (TAL) est clair : « La loi accorde ce droit à l'occupant sans condition ni restriction. » Le même bail se poursuit.

Si personne ne reprend le bail, le liquidateur (ou, à défaut, un héritier) peut y mettre fin dans le mois qui suit ce délai de deux mois, en donnant au locateur un avis d'un mois.

Si votre parent vivait seul

C'est la règle qui surprend le plus les familles : tant que personne n'envoie d'avis, le bail continue, et le loyer aussi. Le liquidateur (ou, à défaut, un héritier) y met fin en donnant au locateur un avis de deux mois, envoyé dans les six mois du décès (art. 1939). La résiliation prend effet plus tôt si le locateur est d'accord ou s'il reloue le logement entre-temps.

Le loyer est dû jusqu'à la fin du bail, au prorata si elle tombe en cours de mois. Un avis reçu le 15 octobre met fin au bail le 15 décembre. La page du TAL sur le décès du locataire propose un modèle d'avis. Tout avis relatif au bail doit être donné par écrit, dans la langue du bail (art. 1898).

Envoyez-le tôt. Beaucoup de baux se renouvellent le 1er juillet, et le délai de six mois n'attend pas que la succession soit organisée. Notre guide sur le rôle du liquidateur au Québec couvre le reste de ses tâches.

Résidences privées pour aînés (RPA)

Dans une résidence privée pour aînés (RPA), une partie du loyer paie habituellement des services à la personne : repas, soins, aide au bain. L'annexe 6 du bail en fait la liste. La succession ne paie ces services que jusqu'au décès, même s'ils font l'objet d'un contrat distinct (art. 1938 et 1939). Le logement lui-même suit les règles ci-dessus.

Si personne ne se manifeste

Le locateur ne peut pas résilier le bail ni vider le logement de lui-même. Selon le TAL, il a deux recours. Le premier : un avis de non-reconduction adressé au « liquidateur de la succession » de votre parent. Le second : une demande au TAL quand le loyer a plus de trois semaines de retard. Le liquidateur qui reçoit un avis de non-reconduction a un mois pour s'y opposer. Si tous les héritiers renoncent à la succession, Revenu Québec peut intervenir.

Au décès du locataire, que devient le bail en Ontario ?

Si votre parent était le seul locataire, vous n'avez rien à envoyer. Selon la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation, la location d'un locataire seul prend fin d'elle-même 30 jours après le décès. Si un conjoint y vivait comme résidence principale, il devient locataire à son tour, à moins de quitter le logement dans ces 30 jours.

Si votre parent vivait seul

La Loi est explicite : « La location est réputée résiliée 30 jours après le décès du locataire du logement locatif s'il est le seul locataire du logement » (Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation, art. 91). Les 30 jours comptent à partir du décès, pas du jour où le locateur a été prévenu. Si votre parent est décédé le 3 mars, la location prend fin le 2 avril.

Trente jours, c'est court. Vous pouvez convenir par écrit avec le locateur d'y mettre fin plus tôt ou de prendre plus de temps : la Loi permet au locateur et à l'exécuteur testamentaire de s'entendre sur d'autres conditions (par. 92 (5)). Si une autre personne figure sur le bail, rien ne prend fin : la location se poursuit avec elle.

Si un conjoint y vivait

Le conjoint dont le logement est la résidence principale est considéré comme locataire, sauf s'il quitte le logement dans les 30 jours (Règl. de l'Ont. 516/06, art. 3). Cela comprend un conjoint de fait au sens de la Loi, par exemple une personne qui vivait avec votre parent depuis au moins un an.

La règle vise seulement les conjoints. Un enfant adulte ou un colocataire qui ne figurait pas sur le bail devrait parler tôt au locateur d'un bail à son propre nom.

Accéder au logement et récupérer les biens

Si le locateur tarde à vous laisser entrer, vous ne demandez pas une faveur. Jusqu'au 30e jour, il doit préserver les biens de votre parent, sauf ce qui est dangereux ou insalubre. Il doit aussi donner à l'exécuteur testamentaire un accès raisonnable pour les retirer, ou à un membre de la famille s'il n'y a pas d'exécuteur (par. 91 (2)).

Après le 30e jour, le locateur peut vendre, garder ou jeter ce qui reste. La succession a six mois à partir du décès pour réclamer les biens. Le locateur rend alors ce qu'il a gardé, ou verse le produit de la vente, moins les frais raisonnables de déménagement, d'entreposage et de vente et tout loyer impayé (art. 92).

Pour le reste des démarches, consultez notre guide pour régler une succession en Ontario comme exécuteur testamentaire.

Maisons de retraite en Ontario

Une maison de retraite est habituellement une « maison de soins » au sens de la Loi : le logement suit donc la même règle des 30 jours. Pour les soins et les repas, la succession ne doit plus rien au-delà de 10 jours après le décès (par. 145 (4)).

Ce que le locateur vous demandera

Le locateur veut habituellement savoir deux choses : que votre parent est décédé, et que vous pouvez agir pour la succession. Avoir les deux sous la main raccourcit la première conversation.

• Une preuve du décès. Le certificat de décès officiel peut prendre des semaines, voire des mois. Au Québec, l'entreprise funéraire remet à la famille une attestation de décès. En Ontario, demandez au salon funéraire une lettre de preuve de décès, disponible tout de suite. Demandez au locateur si ce document lui suffit en attendant le certificat.
• Une preuve que vous pouvez agir. Une copie du testament qui vous nomme liquidateur ou exécuteur testamentaire, ou une autre preuve que vous réglez la succession.
• Les détails par écrit. La date du décès, votre rôle, puis votre avis (Québec) ou la date de remise des clés (Ontario).
• L'assurance habitation. Gardez-la jusqu'à ce que le logement soit vide et les clés rendues, puis résiliez-la avec la preuve du décès.

Quand Cleo s'occupe d'une crémation, nous remplissons les documents d'enregistrement du décès et nous vous remettons cette première preuve du décès. La conversation avec le locateur n'a pas à attendre le certificat.

Un CHSLD ou un foyer de soins de longue durée n'est pas un bail

Si votre parent vivait en CHSLD au Québec ou dans un foyer de soins de longue durée en Ontario, il n'y a pas de bail à résilier. Les règles du bail de logement excluent la chambre située dans un établissement de santé et de services sociaux (art. 1892). En Ontario, la Loi ne s'applique pas aux foyers de soins de longue durée (art. 5). Ce sont les politiques de l'établissement qui fixent combien de temps la chambre est gardée et quand récupérer les biens : renseignez-vous directement auprès de lui. Notre guide sur ce qui se passe lors d'un décès en centre d'hébergement décrit les premières heures.

Questions fréquentes

Qui paie le loyer jusqu'à la fin du bail ? La succession. Le liquidateur (Québec) ou l'exécuteur testamentaire (Ontario) le paie à même les biens de votre parent, comme les autres factures, jusqu'à la fin du bail ou de la location.

Le logement est dans une province et nous vivons dans l'autre. Quelles règles s'appliquent ? Celles de la province où se trouve le logement. Un appartement à Montréal suit le Code civil même si le liquidateur vit à Toronto. Un appartement à Toronto suit la règle ontarienne des 30 jours même si la famille vit au Québec. Les avis se font par écrit : l'essentiel peut donc se régler à distance. Notre guide pour gérer le décès d'un parent depuis une autre province couvre le reste.

Le bail de mon parent se renouvelle bientôt au Québec. Est-il trop tard pour y mettre fin ? Non. L'avis du liquidateur envoyé dans les six mois du décès reste valable, peu importe la date de renouvellement. Jusqu'à ce qu'il prenne effet, la succession continue de payer le loyer.

Pour la suite

Au décès du locataire, la paperasse n'attend pas le deuil. Notez une seule chose aujourd'hui : au Québec, qui enverra l'avis du liquidateur, et quand ; en Ontario, la date qui tombe 30 jours après le décès.

Si vous organisez encore la crémation, appelez-nous au (438) 817-1770. Toujours une vraie personne au bout du fil, jour et nuit, en français ou en anglais. Notre prix est fixe et tout compris : le prix annoncé est le prix payé. Et nous restons présents pendant des mois : démarches, prestations gouvernementales, documents que le locateur ou la banque vous demande.